铺位的门口仅能让人侧身进入

2020-01-19 19:24

业内人士指出,商铺返租涉及商业项目的规划、设计、招商、销售、管理等各个环节,经营权在别人手里,能否经营好,未来的市场行情又是如何,谁也说不准。任何一环节出问题,风险都可能最终转嫁到小业主身上,可谓是一项"九死一生"的商业杂技。

那么,在上述纠纷过程中,有关公司有没有存在于法不合之处?针对业主们集中提出的"返租"和"大铺位分割出售"等问题,记者进行了一番调查。

看看当初的宣传单张,再看看自己的铺位,颜小姐花了数十万买来了一根"大柱子",真是哭笑不得。

以20xx铺位业主颜小姐(化名)为例,她2010年以57万元购得铺位,第一年每月获得3600元租金,第二年获得7200元租金,共获得返租约13万元。但是现在煜域公司向她邀租,每月租金(扣除管理费)约为1000元,每平米大约为100元。"这个租金我们难以接受,这附近的铺位租金至少都要250元!"不少业主表示,当初万城商业和万城百货在多家主流媒体打出"世界一线品牌同场经营"的招牌,声称一线品牌包括香奈儿、古驰、ck、dior等等将会进驻,还打出"第一年返租8%、第二年返租16%、第三年返租更多"的概念吸引大家买铺。而实际上,这两家公司没有把心思放在经营招商上。业主们怀疑,两家公司只是用上述噱头"圈走"他们数以十万计的钱。

业内人士告诉记者,商铺返租是指机构或个人将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主,同时,与小业主签订返租合同,承诺在一定期限内,商铺由开发商统一经营,同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

但是两年过去了,大品牌、大卖场杳无踪影。"万城百货"履行完租约后,才将铺位交付给业主,然后就悄然撤场。而另一家"广州市煜域商场企业管理有限公司"突然通知业主,该公司接管经营万城四季广场,而租金突然间从16%跌到2%-3%.一时间,业主们都懵了。

近日,广州万城四季广场的一些小商铺业主向记者报料,称购买该地铺位时,卖家承诺委托引进品牌名店带旺这个广场,年年高回报返还租金。但是两年过去了,品牌名店迟迟未见踪影,返租却"断粮"了,经营公司悄无声息撤走,偌大一个商业城,留下空空如也的格子铺位。

该人士提醒,加强风险防范意识,才是投资者的最好保障。有意投资大型商业项目的小投资者,一定要综合分析该项目的地段、行情、市场等,更要选择综合运营能力强、资金雄厚、信誉良好的大开发商。否则,一旦出现问题,不但投资得不到回报,商铺还有可能被连环套住,吃"苦果"的还是投资业主。

从事地产法律研究的人士向记者介绍,国家建设部早在2001年公布的《商品房销售管理办法》中,就对预售房地产项目的售后返租下了禁令,规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但事实上,《办法》只规定了商品房销售和开发商,而个人出售商铺后返租的情况,在法律法规上仍是空白的。

更令颜小姐难以接受的是,当初买铺的时候,销售商声称广场在装修,只让她看图纸买铺,结果到了今年4月验收铺位时,才看到自己的铺位门前有一根大柱子,铺位的门口仅能让人侧身进入。"这也能算铺位?我如何自行经营?!"目前,万城四季广场的业主们最希望的是,他们能自主选择一个有实力的经营者,以合理的价格承租商铺,有规划地开展统一的招商工作。

记者从百度上搜索到万城百货的两个公开电话,分别致电了解情况。其中一人称"打错",另一人称"我没干很久了,大概倒闭了吧?"如今驻场的经营方煜域公司的一位李姓办事员则告诉记者,该公司是通过项目投标接管万城四季的经营业务的,拟以皮具业务为主题进行招商。如果业主不愿意出租给煜域公司,也可以自行经营商铺。至于商业城此前的经营状况,她一概不知。据了解,煜域公司今年3月28日领取了工商营业执照,4月初进场招租。

记者日前来到位于机场路与三元里大道交界的万城四季广场,发现这地段属于白云新城商圈,楼盘林立,人流巨大,商业兴旺,偏偏在交通要冲上的万城四季广场门可罗雀,没有一点商业的气息。是什么让这个商业城成为周边商圈的"陷落点"?

据了解,商铺的返租对许多老广州并不陌生。最早从1998年开始,新中国大厦、名汇商业大厦、中旅商业城、十甫名都和北京路光明广场等知名的商场曾掀起了商铺返租的热潮,他们都曾以8%-12%的返租回报承诺,对商铺进行售后包租经营,吸引大批投资客入市。但后来,新中国大厦、名汇商业大厦和光明广场等项目都因为开发商经营不善或卖完铺后"走佬",有的项目只返还了几个月的租金就再无消息,有的项目甚至还没建好就烂尾了,令小业主们动辙上百万元的商铺投资血本无归。

该人士还指出,本案例的相关公司的"高明之处"还在于,将销售和经营分开,另成立一家公司负责运营,小业主与大业主签的是买卖合同,然后又再与开发商的另一关联企业签下代理出租合同,以达到合法返租的目的。这种方式在法律上也没有明显的"出界".至于"大铺位分割出售"是否违法?记者也致电了广州市国土资源和房屋管理局综合服务电话(020-83185555)。话务员告诉记者,该局是从两年前开始暂停"大铺位分割出售"的审批,目前如果大铺位分成小铺位交易,是无法进行网签的,也无法领取房产证。而万城四季广场的业主恰恰是在此政策之前交易的。

在广州买房,限制越来越多,价格越来越高,不少手上有点闲钱的市民转移投资商铺。但是商铺交易市场的水比住宅深得多,促销的花样也多得多,投资的风险也高得多。一种被行内称为"商铺返租"的交易模式尽管被政府三申五令禁止,但是一些大铺位的操盘手仍能巧妙地变法子"打擦边球",让小投资者掉进商铺投资的怪圈。

记者经过调查,了解到事情的经过是这样的:当初一名姓涂的人士手上掌握了万城四季十多间大铺位,他将大铺位分成了约700间小商铺,委托"广州市万城商业经营管理有限公司"(以下简称"万城商业")代理销售这些小商铺;同时,另一家"广州市万城四季百货经营管理顾问有限公司"(以下简称"万城百货")与买铺位的小业主签订租赁合同,承诺统一经营该广场,引进大品牌进驻,并以第一年铺价的8%、第二年16%返租给业主。